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Wie Sie als WEG-Verwalter sicher durch die Corona-Krise kommen

Published by Jörg Bach on

Die aktuelle Corona-Pandemie und die damit verbundenen Einschränkungen und Auswirkungen machen vor keiner Berufsgruppe halt. Zur Zeit erreicht uns eine Vielzahl von Anfragen von WEG-Verwaltern, die die Auswirkung des wegen der Corona-Krise verhängten Kontaktverbotes in besonderem Maße trifft.

Immerhin findet die Willensbildung in einer WEG in den Eigentümerversammlungen statt. Dort wird durch Mehrheitsbeschlüsse die Marschroute der WEG festgelegt, also beispielsweise entschieden, ob ein Verwalter im Amt bleiben darf, welche Sanierungsmaßnahmen ergriffen werden sollen und wie diese finanziert werden, oder auch welche monatlichen Zahlungsbeiträge, sog. „Hausgelder“, von den einzelnen Eigentümern geleistet werden sollen.  

Es stell sich daher die Frage, wie eine WEG in solchen Zeiten, in denen keine Versammlungen durchgeführt werden dürfen, handlungsfähig bleiben kann, bzw. wie ein Verwalter notwendige Beschlüsse herbeiführen kann.

1. Verwalterlose WEG?

Gelegentlich kommt es vor, dass eine Verwalterbestellung sowie der korrespondierende Verwaltervertrag unterjährig enden, sodass über eine Verwalterbestellung und den Verwaltervertrag neu beschlossen werden muss. Was, wenn das Ende nun exakt in den Zeitraum des Kontaktverbotes fällt, indem keine Versammlung durchgeführt werden darf? – Ist die WEG dann verwalterlos?

Nein. Der Bundestag hat kürzlich das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ beschlossen. Das Gesetz dürfte Anfang April 2020 in Kraft treten und sieht in seinem Art 2 – § 6 (1) vor, dass der „zuletzt bestellte WEG-Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt“.

Hierdurch wird sichergestellt, dass eine WEG nicht verwalterlos wird. Zudem wird gesetzlich festgelegt, dass der bestellte Verwalter seine Vergütungsansprüche behält.

2. WEG ohne Wirtschaftsplan?

Der Beschluss über den Wirtschaftsplan legt fest, welche monatlichen Hausgelder von den einzelnen Eigentümern gezahlt werden müssen. Üblicherweise wird der Wirtschaftsplan für das laufende Jahr in einer Versammlung beschlossen, die in den ersten Monaten eines Kalenderjahres stattfindet. Was, wenn nun auf Grund des Kontaktverbotes keine Versammlung durchgeführt werden kann? Fehlt dann eine Rechtsgrundlage für das Anfordern der Hausgelder?  

Nein. Gemäß Art 2 – § 6 (2) des oben dargestellten Notstandsgesetzes gilt der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung eines neuen Wirtschaftsplans fort.

3. Herbeiführung von Beschlüssen

Ungeachtet des Notstandsgesetzes stellt sich die Frage, wie auch in den Zeiten der Corona-Krise notwendige Beschlüsse ohne Durchführung einer echten Eigentümerversammlung gefasst werden können.

a.) Umlaufbeschluss

Gemäß § 23 Abs. 3 WEG können Beschlüsse schriftlich gefasst werden, wenn sämtliche Wohnungseigentümer der schriftlichen Beschlussfassung und auch dem Beschluss selbst zustimmen. Ein wirksamer schriftlicher Beschluss erfordert also eine Allstimmigkeit bei der Beschlussfassung. Fraglich ist, welcher Fall eintritt, wenn ein Verwalter einen solchen Beschluss als festgestellt verkündet, obwohl nicht sämtliche Eigentümer zugestimmt haben.

Dies ist in der Lehre und gerichtlichen Praxis umstritten. Zum einen wird die Auffassung vertreten, dass ein solcher Beschluss nichtig sei. Die wohl herrschende Meinung geht jedoch davon aus, dass ein solcher Beschluss lediglich innerhalb der Monatsfrist angefochten werden könne und in Bestandskraft erwachse, wenn keine Anfechtung erfolgt.

b.) Online-Versammlung

Die Durchführung einer Eigentümerversammlung nach dem Wohnungseigentumsgesetz erfordert die körperliche Präsenz zumindest eines Eigentümers. Die reine Online-Versammlung ist daher keine Versammlung im Sinne des WEG. Gefasste Beschlüsse wären nichtig.

c.) Verwalter-Versammlung

Sämtliche Wohnungseigentümer könnten den Verwalter mit der Ausübung ihres Stimmrechts bevollmächtigen. In diesem Fall könnte der Verwalter eine Versammlung durchführen, in der nur er teilnimmt und die Stimmrechte der übrigen Eigentümer mit Vollmacht ausübt. Gefasste Beschlüsse wären zunächst wirksam, allenfalls anfechtbar, wenn sie nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen würden.

d.) Fazit

Welche dieser Varianten am tauglichsten ist, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab, insbesondere auch von den Regelungen der für die WEG geltenden Gemeinschaftsordnung.  

Gerne beraten und unterstützen wir Sie, damit Sie zumindest juristisch bestmöglich abgesichert durch die Krise kommen.

Weitere hilfreiche Blogbeiträge zum Thema Miet- und WEG-Recht finden Sie unter www.dermietrechtsanwalt.com .


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