In den letzten Tagen werden wir überhäuft mit Fragen, wie sich das Corona-Virus auf das gewerbliche Mietverhältnis auswirkt. Unser Kollege Dr. Gerald Kallenborn, Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht sowie Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, hat sich mit den wichtigsten Fragen aus Vermietersicht beschäftigt. Wichtig zu wissen: Sie können mit gut gemeinten Zusagen Fehler begehen, die das Mietverhältnis für die Zukunft (zum Nachteil des Vermieters) vollständig ändern.
In Ihrem gewerblichen Vermietungsgeschäft werden Mietausfälle nicht zu vermeiden sein. Eine andere Frage ist aber, ob dem Mieter sogar ein Rechtsanspruch auf Nichtzahlung der Miete zusteht.
Behördliche Verfügungen, welche gewisse berufliche Tätigkeiten verbieten oder sogar die Schließung von Ladengeschäften anordnen, liegen zunächst im Nutzungs- und Verwendungsrisikos des Mieters.
Die Besonderheit der aktuellen Situation besteht allerdings darin, dass der Grund für diese behördlichen Verfügungen, hier die Corona Pandemie, für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrages und bei der Übernahme des Nutzungs- und Verwendungsrisikos nicht vorhersehbar war. Dies gilt ebenso für den Vermieter.
Die Annahme einer sog. Störung der Geschäftsgrundlage des geschlossenen Mietvertrages liegt daher nahe. Diese Störung entbindet den Mieter zwar nicht von seinen Mietzahlungsverpflichtungen.
Der Mieter kann aber Ansprüche auf angemessene Berücksichtigung seiner finanziellen Belange, wie z.B. durch Stundungsvereinbarungen oder Mietzinsanpassungen für eine Übergangszeit, erheben.
Der Abschluss solcher Vereinbarungen, welche letztendlich auch dem Fortbestand des Mietverhältnisses dienlich sind, sollte auf Vermieterseite allerdings nicht ohne anwaltlichen Beistand erfolgen.
Mietvertragliche Zusatzvereinbarungen, wenn auch von dem guten Willen des Vermieters getragen, können zu einer Aufhebung der erforderlichen Schriftform gem. § 550 BGB bei Mietverträgen mit festen Laufzeiten führen. Folge ist, dass die vertraglichen Festschreibungen der Mietzeit in Wegfall geraten und der Mietvertrag nunmehr von dem Mieter jederzeit gekündigt werden kann!
Die Mailkorrespondenz und auch der einfache Schriftwechsel erfüllen diese Schriftform nicht! Erforderlich ist vielmehr die fachkundige Anfertigung von Nachtragsurkunden, welche vor dem Schriftformerfordernis Bestand haben und so die Laufzeit Ihres Vertrages schützen.
Als fachlich ausgewiesene Immobilienrechtskanzlei (Immobilienzeitung, 190 Immobilienanwälte Deutschland 2019/2020) stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung, die notwendigen Vereinbarungen mit Ihrem Mieter rechtssicher zu treffen.
Gerne können Sie uns jederzeit auch für Beratungsfragen und aktuellen Problemstellungen aus Ihrem Mietverhältnis kontaktieren.